STAVEBNÍ POZEMEK, JEHO ZASÍŤOVÁNÍ ANI PŘÍSTUPOVÁ CESTA NEJSOU SAMOZŘEJMOST

Už z minulého článku  vyplynulo, že pořízení nemovitosti není jednoduchý proces. Protože se mi na toto téma množí (v lepším případě včasné) dotazy či (v horším případě neblahé) zkušenosti, na poslední příspěvek tímto navážu, a to konkrétně na část týkající se právní prověrky nemovitosti (tj. na fázi, která by vždy měla předcházet samotné koupi). Možná se budu opakovat, ale … opakování je matka moudrosti.

Zda se jedná o zastavitelný pozemek, z katastru nemovitostí nezjistíte!

Pokud je na výpisu z listu vlastnictví uveden (například) druh pozemku „zahrada“, ještě se snu o rodinném domě nevzdávejte. V katastru nemovitostí jsou jako stavební parcely evidovány pouze pozemky druhu zastavěná plocha a nádvoří. Tedy ty pozemky, ve vztahu k nimž jejich vlastník ohlásil dokončenou stavbu (a pozemky funkčně související). Jinými slovy, to, že je pozemek podle katastru nemovitostí zahradou (či trvalým travním porostem, ornou půdou apod.), ještě neznamená, že se na něm aktuálně nestaví nebo v budoucnu stavět nebude.

Informaci o tom, zda vůbec a případně co je možné na konkrétním pozemku postavit, se dozvíte pouze z územního plánu obce. Územním plánem to však nekončí. Má-li obec pro dotčené území zpracovaný tzv. regulační plán (či územní studii, kterou zavedla do své evidence územně plánovací činnosti), může se stát, že Vám bude v souvislosti s realizací stavebního záměru diktováno i to, jak má stavba vypadat. Územní plán (ÚP) i regulační plán (RP) jsou součástí tzv. územně plánovací dokumentace (ÚPD). Ve většině případů tyto dokumenty dohledáte na webových stránkách obce v elektronické podobě.

Jak je to s napojením pozemku na inženýrské sítě (jako jsou voda, odpady, plyn či elektřina)?

Toužíte-li stavět na zelené louce (a ÚPD v tom nebrání), pravděpodobně se nevyhnete investici do vybudování inženýrských sítí, neboť obec ani soukromí provozovatelé nemají povinnost je k Vašemu pozemku bezplatně přivést. U tzv. zasíťovaných pozemků by naopak hlavní vedení veškeré infrastruktury mělo „ležet“ v jejich těsné blízkosti a provozovatelé jsou v zásadě povinni nechat investora vybudovat si vlastní přípojku. I tady však může vyvstat problém, a to tehdy, nemá-li stávající (tipicky vodovodní či kanalizační) síť dostatečnou kapacitu. Bude-li potřeba přípojku vést či zřídit na cizím pozemku, může proces výstavby zablokovat rovněž nedostatek vůle na straně dotčeného vlastníka, protože v takovém případě lze stavbu přípojky realizovat pouze na základě zřízení odpovídajícího věcného břemene či z titulu uzavřené nájemní smlouvy.

Přehled o inženýrských sítích dotýkajících se konkrétního pozemku by měl být schopen zprostředkovat stavební úřad (ideálně vybaven digitální technickou mapou obce). S žádostí o tyto informace se můžete obrátit rovněž na provozovatele jednotlivých sítí. Nicméně mnozí z nich si za tuto službu budou účtovat poplatek, přičemž jejich údaje (zejména pokud jde o starší větve a soukromé přípojky) nemusí být úplné. Bohužel nic jako veřejně dostupná celostátní evidence všech inženýrských sítí neexistuje.

Přístupová cesta = alfa a omega každé (legální) stavby

Vlastnit pozemek automaticky neznamená mít k němu i přístup. Bez zajištění přístupové cesty se však se stavebním úřadem na umístění a povolení rodinného domu na (jinak bezvadném) pozemku „nedohodnete“. Přístup máte zajištěn pouze tehdy, vede-li až k předmětnému pozemku komunikace obce nebo cesta soukromá, ke které vám svědčí věcné břemeno (služebnost průchodu a průjezdu) či užívací právo na základě nájemní smlouvy.

Podle stavebních předpisů musí být přístupová cesta (i) zpevněná, (ii) široká alespoň 2,5 m, (iii) s koncem max. 50 m od domu. Tyto (ale i další) legislativní požadavky vedou často k tomu, že se vlastník za účelem vybudování nové přístupové cesty „vzdá“ části zastavitelné plochy svého pozemku, a tím i prostoru k samotnému bydlení.

Důvěřuj, ale prověřuj!

Až zase narazíte na inzerát s vizualizací dokonalého domu zasazeného do nedotčené přírody, prosím, zbystřete! V naší společnosti působí pod rouškou profesionálů řada osob, které v době, kdy vážně jednají se zájemci o prodeji, disponují jen nezastavitelnými pozemky (a někdy ani to ne). Jejich lesk pak vyhasne spolu s vyinkasováním zálohy.