PROČ SI PŘI KOUPI NEMOVITOSTI NECHAT PORADIT OD ADVOKÁTA?

Rozmohl se nám tady takový nešvar. Na internetu je ke stažení nespočet smluv, a to nejen v podobě formulářových vzorů. Některé z nich mohou fungovat i pro jiné případy, většina z nich však na každou situaci sedět nebude. Přesto jsou dokumenty z virtuálního světa hojně využívány. Kvalitní smlouvu nepoznáte podle názvu, počtu stran či květnatých ustanovení. Jak tedy?

Tak třeba koupě nemovitosti. Pro většinu lidí představuje pořízení vlastního pozemku, domu či bytu, velký krok a (nejen) finanční závazek na zbytek života. Navzdory tomu se mnozí domnívají, že se tento proces bez právní moci obejde a slepě ve všem důvěřují prodávajícímu. Ostražitý kupující si pak nechá právníkem zkontrolovat alespoň kupní smlouvu. Ta je přitom až třešničkou na dortu.

Právní prověrka nemovitosti

Předně je nutné si ověřit, že osoba, se kterou o prodeji jednáte, je skutečným (a jediným) vlastníkem nemovitosti. Tento údaj zjistíte z výpisu z katastru nemovitostí, a to buď nahlédnutím do jeho zjednodušené podoby (dostupné tady) nebo si za poplatek „necháte vyjet“ úplný výpis listu vlastnictví (tzv. LV) prostřednictvím subjektu registrovaného k dálkovému přístupu (např. advokáti, notáři), přímo na katastrálním úřadě či na kontaktním místě veřejné správy Czech POINT. Abyste některým z uvedených způsobů LV jednoduše získali, budete muset znát jeho číslo a název katastrálního území.

Je-li na LV v části „A“ uvedeno více osob (společné jmění manželů, podílové spoluvlastnictví), měli byste jednat o prodeji nemovitosti se všemi. Vedle souhlasu manžela či spoluvlastníka však může být prodávající v nakládání s nemovitostí omezen i jinými právy třetích osob. Tyto právní závady týkající se nemovitosti pak jsou evidovány na LV v části „C“ (např. zástavní právo ve prospěch banky a s ním související zákaz zcizení nemovitosti) a/nebo „D“ (např. exekuce vedená proti vlastníkovi). Jakýkoliv zápis v těchto částech LV by rozhodně neměl zůstat bez povšimnutí.

Pozor! Katastr nemovitostí není evidencí zastavitelných ploch a z LV se proto o nich nedozvíte. Nezaměňujte si údaje v katastru nemovitostí o stavebních parcelách za údaje o stavebních pozemcích. Informaci o tom, zda je konkrétní pozemek plochou určenou k zastavění, vyčtete pouze z územního plánu příslušné obce.  Doporučuji nepodceňovat. V praxi totiž není výjimkou scénář, podle kterého kupující nabude pozemek s úmyslem výstavby rodinného domu, nicméně pro rozpor s územním plánem mu takovou stavbu stavební úřad na pozemku následně nepovolí. Zajíce v pytli však můžete koupit, i když již stavba stojí. Bude tomu tak v případě, kdy právní předchůdce stavěl nad rámec stavebního povolení (např. zastavěl větší kus pozemku, než územní plán dovoluje). Věřte, že černou stavbu si pořídit nechcete.

V rámci prověřování faktického stavu nemovitosti je nepochybně vhodné nechat si odborníkem provést rovněž technickou inspekci a odhalit tak (například) skryté vady.

Realitní obchody bývají uspěchané. Dostanete-li se do situace, kdy nemáte čas právní prověrku nemovitosti důkladně provést, trvejte na promítnutí této skutečnosti do rezervační smlouvy tak, abyste v případě, že se posléze objeví riziko, jehož neexistencí jste podmínili uzavření kupní smlouvy, měli možnost od transakce odstoupit.

Rezervační smlouva

Na základě rezervační smlouvy se kupující zavazuje koupit nemovitost a prodávající se zavazuje neprodat nemovitost jinému zájemci. I v případě, že za vlastníka jedná realitní kancelář, měla by být rezervační smlouva uzavřena jako trojstranná (budoucí prodávající, realitní kancelář a budoucí kupující), protože jen tak budete mít jistotu, že bude kupní smlouva na vybranou nemovitost uzavřena s vámi a nikým jiným.

Z výše uvedeného vyplývá, že rezervační smlouva představuje závazek. Navzdory tomu k podpisu rezervační smlouvy přistupují někteří zájemci o nemovitost zbrkle a lehkovážně. Rezervační smlouvu byste neměli uzavírat dříve, než máte vyřešeno financování koupě nemovitosti. V praxi bohužel velmi často dochází k tomu, že po uzavření rezervační smlouvy budoucímu kupujícímu banka neschválí hypotéku. K uzavření kupní smlouvy pak nedojde z důvodu na straně budoucího kupujícího, v důsledku čehož jím složená rezervační záloha „propadne“ druhé straně. Rezervační záloha přitom pro mnoho lidí představuje i mnohaleté úspory.

Smluvní dokumentace

V rámci celého procesu koupě nemovitosti budete podepisovat množství právních dokumentů, a to zejména tehdy, budete-li financovat kupní cenu za nemovitost prostřednictvím hypotéky. Úvěrovou smlouvu bude pravděpodobně doprovázet smlouva o zřízení zástavního práva na nemovitosti ve prospěch hypoteční banky, kterou podepisuje rovněž prodávající jako (toho času) vlastník. Vázne-li na nemovitosti hypotéka prodávajícího, kterou chce prodávající na základě prodeje splatit, je třeba si navíc obstarat souhlas příslušné banky s předčasným splacením úvěru (včetně zajištění podmínek pro výmaz souvisejícího zástavního práva).

Pro samotný převod vlastnictví k nemovitosti vyžaduje zákon (i) uzavření kupní smlouvy v písemné formě s úředně ověřenými podpisy stran a (ii) vklad do katastru nemovitostí. Z pohledu katastrálního úřadu, který povede vkladové řízení, je nejdůležitější správně vymezit předmět převodu. Chyba v identifikaci nemovitosti sama o sobě totiž vždy vede k zamítnutí návrhu na vklad. Výlučně v zájmu kupujícího je upravit v kupní smlouvě určité garance ze strany prodávajícího týkající se právního a faktického stavu nemovitosti, jakož i následky za jejich nedodržení. Všichni účastníci kupní smlouvy by pak měli mít jasno zejména v tom, kolik, kdy a jakým způsobem kupující prodávajícímu za převáděnou nemovitost zaplatí.

Pokud není úhrada kupní ceny v kupní smlouvě dostatečně ošetřena, může prodávající či kupující přijít o peníze. Proto by měly být tyto finanční prostředky předmětem úschovy. Bezpečnou úschovu kupní ceny provádí advokáti, notáři a banky. Pokud vám zajišťuje úschovu peněz realitní kancelář, mělo by se tak dít pouze prostřednictvím některého z uvedených subjektů a jen v reakci na vaši žádost.[1] Lákavou by pro vás nikdy neměla být nabídka, kdy chce realitní kancelář uschovat kupní cenu „u sebe“.

Proč advokát?

Protože (i) si bude vědět rady s právní prověrkou, (ii) může za vás jednat s prodávajícím/kupujícím i realitkou, (iii) zkontroluje veškerou smluvní dokumentaci, (iv) sepíše vám na míru neprůstřelnou kupní smlouvu a (v) bezpečně uschová finanční prostředky. Zkrátka provede vás celým procesem prodeje/koupě nemovitosti stejně dobře jako jeho dílčími kroky. Má na to vzdělání i zkušenosti a pokud by náhodou způsobil škodu, je „na blbost“ povinně pojištěn.

Budete-li se chtít na cokoliv zeptat, či využít mých služeb, neváhejte se mi ozvat na kterýkoliv z mých kontaktů.

[1] Viz ustanovení § 4 zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování a o změně souvisejících zákonů (zákon o realitním zprostředkování) < https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2020-39#p4 >