PRÁVO CESTY NENÍ PRO KAŽDÉHO

Před koupí pozemku (ať už se stavbou nebo bez) si dobře prověřte jeho přístupy. Ta pěkná vyasfaltovaná cesta, po které jste k nemovitosti za účelem prohlídky přijeli autem (nebo na ni spustili panáčka v Google Maps) nemusí být majetkem obce, nýbrž vlastnictvím souseda. V případě, že je sousedova cesta přístupem jediným, je na místě zpozornět.

 

Veřejná či soukromá cesta?

Zákon č. 13/1997 Sb., o pozemních komunikacích, rozlišuje pozemní komunikace na (i) dálnice, (ii) silnice, (iii) místní komunikace a (iv) účelové komunikace. Jako přístupová cesta bude zpravidla sloužit komunikace spadající do kategorie „účelová“. Jak už vyplynulo z úvodu, účelová komunikace je buď veřejná (resp. veřejně přístupná), nebo soukromá. Zatímco veřejnou účelovou komunikaci může užívat kdokoli (jde o tzv. obecné užívání), chůzi a/nebo jízdě motorovými vozidly přes soukromou účelovou komunikaci musí být nakloněna vůle jejího vlastníka. Jinými slovy, abyste mohli využívat sousední pozemek jako přístupovou cestu ke své nemovitosti, neobejdete se bez dohody s majitelem. Taková dohoda může mít podobu nájemní smlouvy či smlouvy o zřízení věcného břemene.

Přístup z pohledu stavebních předpisů

Jak jsem již zmínila v jednom ze svých příspěvků (tady), na zpřístupnění nemovitostí jsou stavebními předpisy kladeny poměrně přísné požadavky. Pozemní komunikace, která má plnit funkci soukromé přístupové cesty musí být (i) zpevněná, (ii) široká nejméně 2,5 m (jde o výměru bez krajnice) a (iii) končit nejdále 50 m od stavby[1]. Pokud bychom se pak měli pozastavit nad regulativy pro přístupovou cestou mající povahu veřejné komunikace, věc je mnohem složitější a neobejde se bez projektanta orientujícího se v příslušných normách. K napojení na veřejnou komunikaci se navíc vyjadřují hasiči (zejm. v souvislosti s obratištěm pro hasičské vozy) či police ČR (zejm. ohledně rozhledových poměrů). K nové zástavbě rodinných domů by pak dokonce mělo vést veřejné prostranství (zahrnující silnici + chodníky) o šíři 6,5 m pro jednosměrný provoz a 8 m pro provoz obousměrný.

V praxi často dochází k tomu, že investor zakoupí nemovitost v přesvědčení o existenci přístupu, o kterém až posléze zjišťuje jeho právní a/nebo faktický stav. To už může být pozdě. Co dělat, když se až po nabytí nemovitosti dozvíte, že je přístupová cesta soukromá či nevyužitelná pro nedostatky v technických parametrech?

Institut tzv. nezbytné cesty

Ke každému pozemku musí vést přístupová cesta napojená na veřejnou komunikaci. Občanský zákoník proto umožňuje vlastníkovi, k jehož pozemku přístupová cesta nevede nebo není s veřejnou komunikací spojena dostatečně, aby se obrátil na soud s žalobou na zřízení tzv. nezbytné cesty[2]. O žalobě byste však měli uvažovat až ve chvíli, kdy nedosáhnete mimosoudní dohody se sousedem, bez jehož pozemku se ke své nemovitosti jinak nedostanete.

Budete-li jako žalobce v právu, měl by se soud snažit nezbytnou cestu k tíži sousedního pozemku zřídit. Současně však bude hlídat to, aby byl soused na svém vlastnictví omezen co nejméně. Základním předpokladem úspěchu žalobce v tomto typu sporu je, že nebyla naplněna žádná z podmínek definovaných v ustanovení § 1032 odst. 1 občanského zákoníku. Podle tohoto ustanovení totiž soud nepovolí nezbytnou cestu (a) převýší-li škoda na nemovitosti souseda zřejmě výhodu nezbytné cesty, (b) způsobil-li si nedostatek přístupu z hrubé nedbalosti či úmyslně ten, kdo o nezbytnou cestu žádá, nebo (c) žádá-li se nezbytná cesta jen za účelem pohodlnějšího spojení. Je to právě koupě pozemku bez provedení předchozí prověrky (spočívající nejen v posouzení právního a faktického stavu přístupové cesty) na kterou soudy pohlížejí jako na (hrubě) nedbalé jednání ze strany žalobce, pro které jeho žalobě nakonec nevyhoví.

Způsob, jakým je institut nezbytné cesty v občanském zákoníku upraven, bohužel potřebám praxe příliš neodpovídá. Teprve nedávno se tak Nejvyšší soud České republiky vyjádřil například k otázce, jak je to s nezbytnou cestou k pozemku, který je územním plánem určen k zastavění (ačkoliv přístup k němu nevede) a vlastník se na něm stavět teprve chystá[3], tzn. přístupovou cestu potřebuje nejen k samotné výstavbě, ale i k dalšímu užívání stavby nově vybudované.

Malá rada na závěr

Občanský zákoník v rámci řízení o povolení nezbytné cesty dává soudu široký prostor pro úvahu. Je tedy zcela stěžejní žalobu na zřízení nezbytné cesty opřít o silné argumenty, skutková tvrzení vyprecizovat a k tomu předložit soudu nezpochybnitelné důkazy. Malý apel na Vás, kterých by se to mohlo týkat. Nespoléhejte se na internetové rady a oslovte v tomto směru zkušeného advokáta. Na hledání právní pomoci po zamítnutí žaloby soudem 1. stupně bude již pozdě (tj. s odvoláním v naprosté většině tohoto typu případů neuspějete).