PŘEPRODEJ PARKOVACÍHO STÁNÍ V BYTOVÉM DOMĚ

V poslední době jsem se několikrát setkala s tím, že se mi někdo chlubil, jak výhodně prodal parkovací stání v bytovém domě. Oponovala jsem, že něco takového právně není možné. Následovala emotivní chvilka výměny názorů, která však ve všech případech skončila zděšením na druhé straně. Na dotaz „a co mám jako teď dělat(?)“ totiž v tu chvíli neexistovala jiná odpověď než „vraťte peníze, máte neplatnou smlouvu“.

Garáž vs. parkovací stání

Předně je třeba si uvědomit rozdíl mezi garáží a parkovacím stáním. Zatímco garáž představuje zdmi ohraničený prostor (nebytovou jednotku jako samostatnou nemovitou věc), garážové stání je jen zakresleno na podlaze místnosti (či na pozemku).

Varianty řešení parkování v bytových domech

Parkování v bytových domech je možné řešit několika alternativními způsoby. Zvolit konkrétní řešení však může v podstatě pouze původní vlastník celého domu (nejčastěji developer nebo bytové družstvo) v momentě, kdy se rozhodne předmět svého vlastnictví rozdělit na bytové a nebytové jednotky na základě tzv. prohlášení vlastníka. Je na místě dodat, že dosáhnout změny jednou již realizovaného řešení je později značně komplikované, resp. téměř nemožné.

1. varianta – garáž jako nebytová jednotka jednoho vlastníka

V bytovém domě mohou být vybudovány individuální „garážové boxy“, které pak mají právní povahu nebytových jednotek. S takovou garáží samozřejmě je její vlastník oprávněn samostatně disponovat (prodat, darovat, pronajmout apod.) Toto řešení však není v praxi příliš obvyklé, neboť je prostorově náročné a pro investora ekonomicky nevýhodné.

2. varianta – garáž jako nebytová jednotka ve spoluvlastnictví

Garáž jako samostatná nebytová jednotka může být vedle výlučného vlastnictví rovněž předmětem spoluvlastnictví. Taková garáž je užívána jejími spoluvlastníky, kteří nemusí být současně vlastníky (ne)bytů v předmětném bytovém domě. Spoluvlastnické podíly v tomto případě obvykle vychází z počtu parkovacích stání. Jinými slovy, pokud je garážový prostor určen pro 30 vozidel, bude mít garáž 30 spoluvlastníků, kdy každý spoluvlastník bude vlastnit spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/30 na garáži. Kterýkoliv spoluvlastník pak může svůj spoluvlastnický podíl na garáži převést na jinou osobu. Měl by si však být vědom toho, že se spoluvlastnickým podílem automaticky nepřevádí konkrétní garážové stání. Způsob užívání garážových stání v garáži, která je nebytovou jednotkou ve spoluvlastnictví, bude vždy záviset na dohodě spoluvlastníků.

3. varianta – garáž jako společná část bytového domu

V praxi se nejčastěji setkávám s variantou, kdy je garáž prohlášením vlastníka vymezena jako společná část bytového domu. Právo užívat takovou garáž mají všichni vlastníci jednotek v bytovém domě, a to v poměru svých podílů na společných částech bytového domu, které se odvíjí od podlahových ploch jejich jednotek vzhledem k celku. V hromadných garážích jsou garážová stání formálně oddělena čárami na podlaze či nějakým oplocením. To z nich však nedělá ohraničený prostor, který by bylo možné přeprodávat či pronajímat. Je-li takový prostor prohlášením vlastníka vyhrazen k výlučnému užívání vlastníkovi určité bytové či nebytové jednotky, může být převeden pouze s touto jednotkou, neboť podíl na společných částech bytového domu je její součástí (tvoří jeden celek). Garážové stání tak, jak bývá vymezeno v hromadných garážích (jako společných částech bytového domu), tedy samostatně nelze prodat / koupit. Takové garážové stání nikdy nebude samostatným předmětem vlastnictví, se kterým lze volně disponovat. Kupní smlouvu na garážové stání tedy nelze platně uzavřít. 

Rada na závěr

Toužíte-li po garáži, měli byste se v každém případě zajímat o její právní režim. Zejména pak v dnešní době, kdy ceny garážových stání dosahují astronomických částek, aniž by současně odrážely odlišnosti jednotlivých výše uvedených řešení.