POZOR NA ZÁNIK STAVBY BĚHEM STAVEBNÍCH ÚPRAV

Chystáte se zásadně přebudovat dům za pomocí dotace či hypotečního úvěru? Pokud ano, věnujte pozornost následujícím řádkům.

Není stavba jako stavba

Soukromé právo se uplatňuje nezávisle na právu veřejném[1]. V občanskoprávních vztazích, které se řídí (primárně) zákonem č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „občanský zákoník), proto nelze používat veřejnoprávní definici stavby[2] zakotvenou v § 2 odst. 3 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (dále jen „stavební zákon“)[3]. Stavební zákon navíc tento pojem používá jak pro označení věci, tak pro stavební činnost.

Občanský zákoník vlastní definici „stavby“ neobsahuje, ačkoliv s tímto termínem ve svých ustanoveních pracuje. Nejinak tomu bylo v předchozí právní úpravě (tj. v zákoně č. 40/1964 Sb., občanský zákoník účinný do 31. 12. 2013). V právní teorii a praxi tedy vycházíme z doktrinálního pojetí stavby, které respektuje dosavadní judikaturu Nejvyššího soudu. O stavbu ve smyslu občanskoprávním jde, pokud je (kumulativně) naplněno těchto 5 znaků: (i) jedná se o výsledek stavební činnosti člověka, (ii) má materiální povahu, (iii) je vymezitelný vůči okolnímu pozemku, (iv) má samostatnou hospodářskou funkci a (v) vyznačuje se kompaktností materiálu, přičemž některé z vyjmenovaných znaků mohou být zastoupeny v konkrétním případě ve větší míře na úkor jiných.

Vznik a zánik stavby

Judikaturou byl dovozen rovněž samotný vznik a zánik stavby. Pro posouzení vzniku stavby (jako věci v pojetí soukromého práva) „je rozhodný okamžik, v němž je stavba vybudována minimálně do takového stadia, od něhož počínaje všechny další stavební práce směřují již k dokončení takto druhově i individuálně určené věci. Tímto minimálním okamžikem je u nadzemních staveb stav, kdy je již jednoznačně a nezaměnitelným způsobem patrno alespoň dispoziční řešení prvního nadzemního podlaží“[4].

Zánik stavby je pak ustálenou rozhodovací praxí posuzován zrcadlově. Problematikou změny a zániku stavby se navíc judikatura zabývala opakovaně[5]. Nejen mezi stavaři by tak mělo být vžité, že nadzemní stavba zaniká a přestává být věcí ve smyslu práva tehdy, není-li již patrno dispoziční řešení prvního nadzemního podlaží.

Stavební úpravy stavby vs. novostavba

Předně je na místě zdůraznit, že stavební zákon pracuje výslovně s pojmem „stavební úprava“, nikoliv s pojmem „rekonstrukce“. Stavební úprava pak podle definice zakotvené v § 2 odst. 5 písm. c) stavebního zákona pokrývá veškeré změny dokončené stavby, při kterých se zachovává vnější půdorysné i výškové ohraničení stavby. Mění-li se vnější ohraničení stavby, jde o změnu stavby ve smyslu nástavby [§ 2 odst. 5 písm. a) stavebního zákona] či přístavby [§ 2 odst. 5 písm. b) stavebního zákona].

Jak vyplývá z výše uvedeného, dojdou-li stavební úpravy tak daleko, že již není patrno dispoziční řešení prvního nadzemního podlaží původní stavby (tj. zpravidla destrukcí obvodového zdiva pod úroveň stropu nad prvním podlažím obvykle při současném odstranění zdiva příček), rekonstruovaná stavba jako věc v právním slova smyslu zanikne. Na takovou stavební činnost potom nelze nadále pohlížet jako na stavební úpravy původní stavby (protože ta již neexistuje), ale výlučně jen jako na novostavbu, a to se všemi důsledky s tím spojenými (včetně odlišného povolovacího režimu, zápisu nové stavby do katastru nemovitostí a přidělení čísla popisného). Objem nově zbudovaných konstrukcí na místě základů původní stavby je přitom nerozhodný[6].

Nesprávná praxe a její dopady

V praxi se však dodnes lze setkat se závěrem, že pokud investor z původní stavby odstraní vše až na základy (popř. ponechá jednu obvodovou zeď), může k tomu dostavět cokoli a bude se jednat o rekonstrukci, resp. stavební úpravy. Ačkoliv je tento názor prezentován i některými stavebními úřady, nemá oporu v platném právu ani jeho výkladu.

Na závěr proto nezbývá než upozornit, že stavebník, který by se takovou informací řídil, by mohl být nemile překvapen ve chvíli, kdy dojde (například) k zamítnutí jeho žádosti o dotaci z programu „Zelená úsporám“ (protože žádá o finanční prostředky na stavební úpravy, ale fakticky realizuje novostavbu) nebo v momentě, kdy s ním hypoteční banka odmítne jednat ohledně zástavního práva ve vztahu k zajištění úvěru.

[1] Viz § 1 odst. 1 občanského zákoníku.

[2] „Stavbou se rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání. Dočasná stavba je stavba, u které stavební úřad předem omezí dobu jejího trvání. Za stavbu se považuje také výrobek plnící funkci stavby. Stavba, která slouží reklamním účelům, je stavba pro reklamu.“

[3] Blíže viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. 2. 2006, sp. zn. 22 Cdo 1118/2002.

[4] Viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 5. 2. 2002, sp.zn. 22 Cdo 2534/2000.

[5] Srov. například rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30. 9. 1998, sp. zn. 33 Cdo 111/98; rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 5. 11. 2002, sp. zn. 22 Cdo 761/2001; rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 1. 2012, sp. zn. 22 Cdo 1241/2010.

[6] Blíže viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. 2. 2001, sp. zn. 20 Cdo 931/99.