ODSTUPOVÉ VZDÁLENOSTI STAVEB

Rozhodování stavebních úřadů o umístění staveb či jejich změn je jedním z nástrojů územního plánování. Umístění každé jednotlivé stavby je samo o sobě způsobilé výrazně a na dlouhou dobu ovlivnit kvalitu prostoru, ve kterém žijeme. Umisťování staveb je proto svázáno celou řadou norem. Část těchto pravidel se týká i odstupových vzdáleností umisťovaných staveb.

Zdroj: https://www.atelierjuranek.cz/

Základní princip

Ustanovení § 76 odst. 2 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (dále jen „stavební zákon“), zakotvuje povinnost být šetrný k zájmům vlastníků sousedních pozemků a staveb. Jde o základní princip[1], na jehož základě je třeba interpretovat všechna další pravidla týkající se vzájemných odstupů a vzdáleností mezi stavbami.

§ 25 vyhlášky o obecných požadavcích na využívání území

Problematiku odstupových vzdáleností upravuje hlavně prováděcí vyhláška ke stavebnímu zákonu č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území (dále jen „vyhláška“). Ustanovení § 25 vyhlášky zakotvuje jak (i) obecné pravidlo pro vzájemné odstupy všech staveb, tak (ii) konkrétní hodnoty, které je nutné respektovat při umisťování staveb pro bydlení či rekraci, případně staveb nebytových.

Nejvyšší správní soud ve svém rozsudku ze dne 26. 8. 2013, č. j. 8 As 37/2013 – 40, konstatoval, že pro posouzení odstupových vzdáleností staveb podle ustanovení § 25 vyhlášky je rozhodná povaha daného objektu jako stavby ve smyslu stavebního práva (viz § 2 odst. 3 stavebního zákona). Obecné požadavky pro odstupy staveb vymezené v § 25 odst. 1 vyhlášky je proto nutné dodržet při umístění jakékoliv stavby ve významu stavebního zákona, a to i v případě, že konkrétní stavba jinak nepodléhá povolovacímu režimu.

Ustanovení § 25 odst. 1 vyhlášky zní: „Vzájemné odstupy staveb musí splňovat požadavky urbanistické, architektonické, životního prostředí, hygienické, veterinární, ochrany povrchových a podzemních vod, státní památkové péče, požární ochrany, bezpečnosti, civilní ochrany, prevence závažných havárií, požadavky na denní osvětlení a oslunění a na zachování kvality prostředí. Odstupy musí dále umožňovat údržbu staveb a užívání prostoru mezi stavbami pro technická či jiná vybavení a činnosti, například technickou infrastrukturu“. Většina těchto požadavků se promítne do stanovisek dotčených orgánů státní správy. Stavební úřad by pak měl posuzovat zejména osvědčení požadavku ohledně světla a zachování kvality prostředí[2] (dříve používán obsahově shodný pojem „pohoda bydlení“).

V praxi nejfrekventovanější jsou pravidla zakotvená v § 25 odst. 2 a § 25 odst. 4 vyhlášky. Tato ustanovení fungují na sobě zcela nezávisle[3].

Podle ustanovení § 25 odst. 2 vyhlášky pokud je mezi rodinnými domy volný prostor, vzdálenost mezi nimi nesmí být menší než 7 m (ve zvlášť stísněných podmínkách může být tento parametr snížen až na 4 m) a jejich vzdálenost od společných hranic pozemků nesmí být menší než 2 m[4]. U staveb pro rodinnou rekreaci je přípustná vzdálenost 10 metrů (viz § 25 odst. 3 vyhlášky). Vyhláška výslovně neřeší otázku odstupových vzdáleností mezi rodinnými domy a stavbami pro rodinnou rekreaci. Při posouzení nejmenšího přípustného odstupu mezi stavbou rodinného domu a stavbou pro rodinnou rekreaci je podle ustálené judikatury Nejvyššího správního soudu třeba přihlédnout k záměrům využití daného území vyjádřeným v územním plánu obce. Je-li území primárně určeno k zástavbě rodinnými domy, je tak na místě dodržet méně přísný limit stanovený pro odstup mezi rodinnými domy[5].

Podle ustanovení § 25 odst. 4 vyhlášky dále platí, že „[j]sou-li v některé z protilehlých stěn sousedících staveb pro bydlení okna obytných místností, musí být odstup staveb roven alespoň výšce vyšší z protilehlých stěn, s výjimkou vzájemných odstupů staveb rodinných domů podle odstavce 2“. Aby se citované ustanovení na umístění stavby aplikovalo, musí být splněny tyto dvě podmínky, tj. (i) jde o posouzení odstupové vzdálenosti mezi dvěma bytovými domy, nebo bytovým domem a rodinným domem, event. mezi bytovým domem nebo rodinným domem a stavbou nebytovou, a současně (ii) je v některé z protilehlých stěn (uvedených) staveb pro bydlení okno obytné místnosti. Protilehlými stěnami se rozumí stěny, které jsou v rovnoběžném nebo obdobném postavení. Za protilehlé stěny naopak nemohou být považovány ty stěny, které by byly na sebe kolmé. Návod, jak posuzovat protilehlost stěn ve vztahu k oknům obytných místností, byl Nejvyšším správním soudem dovozen v rozsudku ze dne 14. 7. 2011, č. j. 1 As 69/2011 – 176[6]. Požadavek definovaný v odstavci 4 vyhlášky se nevztahuje na proluky[7].

V následujících odstavcích § 25 vyhlášky je řešena vzdálenost garáží a dalších staveb (souvisejících a podmiňujících bydlení) od společných hranic pozemků, která nesmí být menší než 2 m (odstavec 5), jakož i možnost umístit tyto stavby či samotný rodinný dům až na hranice pozemku v závislosti na charakteru zástavby (odstavec 6)[8]. V odstavci 7 je pak upravena vzdálenost průčelí budov, v nichž jsou okna obytných místností. Tato vzdálenost musí být nejméně 3 m od okraje vozovky silnice nebo místní komunikace, přičemž se neuplatní u budov umisťovaných ve stavebních prolukách řadové zástavby a u budov, jejichž umístění stanoví vydaná územně plánovací dokumentace.

Způsob měření odstupů a vzdáleností je speciálně upraven v ustanovení § 25 odst. 8 vyhlášky, a to skrze nejkratší spojnici mezi vnějšími (protilehlými) povrchy. Současně toto ustanovení taxativně vyjmenovává určité členitosti povrchu, od kterých se případně odstupové vzdálenosti měří (tj. balkony, lodžie a terasy). V tomto (úplném) výčtu není obsažena jakákoliv členitost povrchu stavby, ale pouze některé výstupy. Pokud takový výstup posuzovaná stavba nemá, je třeba vzdálenost měřit od vnějšího povrchu obvodové stěny[9].

Pro úplnost je třeba uvést, že na území hlavního města Prahy jsou pravidla (nejen) pro odstupové vzdálenosti staveb upravena odlišně od vyhlášky, a to nařízením kterým se stanovují obecné požadavky na využívání území a technické požadavky na stavby v hlavním městě Praze (tzv. pražské stavební předpisy).

Varianty vyhláškou neupravené

Žádný právní předpis nemůže obsáhnout úpravu všech variant vztahů sousedících staveb. Text vyhlášky tak (například) neposkytuje oporu pro použití pomocných srovnávacích rovin řešících vzájemné vazby staveb ve svahu. Je-li nově umisťovaná stavba ve svažitém terénu, měla by být rozhodující výška této stavby počítána od základové desky. Pokud by nová stavba měla sousední stavbu převyšovat, musí být mezi stavbami minimální vzdálenost (měřeno na nejkratší spojnici) větší, než je výška nově umisťované stavby. Praxe pro tyto případy navíc dovodila tzv. sklápění výšek. Nicméně soudní výklad či obecně platná metodika v tomto směru dosud neexistuje.

Budoucí záměry

Nejen při posuzování odstupových vzdáleností by měly stavební úřady přihlížet ke všem ustanovením platné právní úpravy a současně respektovat základní zásady činnosti správních orgánů zakotvené ve správním řádu. Splnění minimální odstupové vzdálenosti bez dalšího neznamená splnění požadavku na umístění stavby v souladu se závaznou legislativou. Je na stavebních úřadech, aby dbaly na to, že umístěním nové stavby (nebo její změnou) nedojde k narušení vztahů k jiným objektům či zásahu do spravedlivého uspořádání vztahů v území. Tlak z odpovědnosti s tím související se pak (bohužel) často propisuje do závěrů některých úředníků. Například není výjimkou, že stavební úřad konkrétní záměr posoudí i ve vztahu k dosud neexistující (byť do budoucna možné) stavbě na sousedově pozemku. V této situaci je na místě obrana stavebníka, neboť podle ustálené judikatury platí, že se do úvahy sice berou i budoucí stavební záměry sousedů jakožto účastníků územního řízení, avšak pouze v případě, pokud již tito zažádali o povolení jimi zamýšlené stavby[10].

Výjimky

Za splnění podmínek § 169 stavebního zákona stavební úřad může (ale nemusí) z ustanovení § 25 odst. 2 až 7 udělit výjimku. Problematika povolování výjimek je pak podrobně popsána v dokumentu, který vydalo Ministerstvo pro místní rozvoj České republiky jako pracovní pomůcku odboru stavebního řádu[11].

[1] Tento princip je dále rozveden zejména v ustanoveních § 152 odst. 1 a § 159 odst. 1 stavebního zákona.

[2] Ačkoliv se Nejvyšší správní soud ve své judikatuře již několikrát pokusil pojem definovat, výčet složek tvořících kvalitu prostředí neuvedl nikdy úplný. V zásadě se však jedná o souhrn činitelů vnějších negativních vlivů, posouzených jednotlivě i ve vzájemných souvislostech s ohledem na území, kde má být záměr umístěn, a to s přihlédnutím ke způsobu života dotčených osob, který však musí odpovídat určitému standardu předmětné lokality (srov. např. rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 2. 2. 2006, č. j. 2 As 44/2005-116).

[3] Vzájemný vztah odstavce druhého a čtvrtého (tj. zda se doplňují či aplikace jednoho vylučuje použití druhého) vyložil Nejvyšší správní soud v rozsudku ze dne 12. 10. 2016, č. j. 1 As 118/2016.

[4] Odstup stavby od hranice pozemku vyhláška předpokládá pouze u (i) rodinných domů (odstavec 2), (ii) staveb garáže a dalších staveb souvisejících a podmiňujících bydlení (odstavec 5) a (iii) staveb a zařízení souvisejících s užíváním rodinného domu (odstavec 6). Umístění stavby (jiné kategorie, např. kulturního centra) na hranici pozemku proto bez dalšího vyloučeno není za předpokladu, že jsou dodrženy obecné požadavky pro odstupy staveb vymezené v § 25 odst. 1 vyhlášky (srov. např. rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 19. 10. 2016, č. j. 1 As 127/2015 - 90).

[5] Blíže viz rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 7. 8. 2015, č. j. 5 As 58/2013 – 215.

[6] Pojem „okna z obytných místností v protilehlých stěnách“ je nutné chápat jako jakákoliv okna, jež vedou z obytných místností, umístěná po celé délce protilehlých stěn, bez ohledu na odlišnou délku protilehlých stěn.

[7] K pojmu „proluka“ blíže viz např. rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 6. 3. 2020, č. j. 4 As 391/2019 – 32.

[8] Blíže viz např. rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 26. 8. 2020, č. j. 4 As 34/2020 – 23.

[9] Blíže viz rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 27. 7. 2016, č. j. 1 As 63/2016 – 45.

[10] Srov. např. rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 13. 8. 2009, č. j. 7 As 61/2008 – 135.

[11] Dostupné zde < https://www.mmr.cz/cs/ministerstvo/stavebni-pravo/stanoviska-a-metodiky/uzemni-rozhodovani-a-stavebni-rad/povolovani-vyjimek-z-obecnych-pozadavku-na-vystavb >.