NÍZKÁ CENA DRUŽSTEVNÍHO BYTU NEMUSÍ NUTNĚ ZNAMENAT VÝHODNOU KOUPI

Za svou praxi jsem se setkala se dvěma druhy lidí. První skupinu tvoří horlivci, kteří chtějí družstevní byt koupit pro jeho nízkou cenu. Do druhé skupiny spadají opatrné osoby, které se adjektiva „družstevní“ (zbytečně) bojí. Obě skupiny mají společné, že vlastně moc neví, co to ten družstevní byt je. Tato nevědomost se jim nakonec nemusí vyplatit. Tak se jí pojďme vyvarovat.

Družstevní byt vs. byt ve vlastnictví

Na rozdíl od bytu v (osobním) vlastnictví při „nákupu“ družstevního bytu nejednáte s jeho majitelem. Na základě kupní smlouvy se tak nestanete přímo vlastníkem družstevního bytu, ale koupíte podíl v bytovém družstvu, které dům s byty ve skutečnosti vlastní. S tímto družstevním podílem je spojeno „pouze“ právo nájmu družstevního bytu. Jinými slovy, koupíte-li podíl v bytovém družstvu, stanete se nájemcem družstevního bytu (nikoliv jeho vlastníkem).

Dům s byty vlastněný bytovým družstvem je v katastru nemovitostí zpravidla zapsán jako jeden celek. Družstevní byty však mohou být v katastru nemovitostí evidovány i jako samostatné nemovité věci, byl-li předmětný bytový dům rozdělen na jednotky na základě tzv. prohlášení vlastníka. Jednotky pak může bytové družstvo převést do vlastnictví svých členů v případě, že pro to byly splněny podmínky.

Jsou družstevní byty opravdu levnější?

Na družstevním bytu může váznout anuita neboli nesplacená část tzv. dalšího členského vkladu. Anuita představuje podíl člena bytového družstva na dluhu, který vznikl v souvislosti s výstavbou či pozdější rekonstrukcí bytového domu. Členové bytového družstva jsou zavázáni tento dluh splatit, a to v předem stanovených částkách hrazených měsíčně nebo ročně.

Jsou to jednoduché počty. Je-li s družstevním podílem spojena měsíční anuitní splátka ve výši 5.000,- Kč a dluh má být uhrazen za 10 let, může se pořízení družstevního bytu prodražit o 600.000,- Kč, neboť tento dluh (i jakékoliv další dluhy prodávajícího/převodce vůči bytovému družstvu) přechází spolu s kupovaným podílem.

Zajímáte-li se o družstevní byt, jehož cena je nápadně výhodná, ptejte se. Na realitního makléře či prodávajícího (převodce) se obraťte minimálně s těmito dotazy: (i) zda existuje anuita, (ii) jak vysoké jsou měsíční/roční splátky a (iii) kdy dojde k úplnému splacení dluhu.

Dále doporučuji si vyžádat evidenční list k družstevnímu bytu, ze kterého zjistíte, kolik činí měsíční platby domovních poplatků. Nebudete tak posléze nepříjemně překvapeni. Ke klidnému spánku může výrazně přispět také nahlédnutí do účetních závěrek bytového družstva (např. prostřednictvím příslušné sbírky listin obchodního rejstříku), kde si můžete ověřit kolik investovalo do oprav domu, jaký má majetek a případně kolik a za co dluží.

Družstevní podíl se převádí uzavřením smlouvy a jejím doručením bytovému družstvu

Koupě družstevního bytu nevyžaduje jednání s katastrálním úřadem. Členem bytového družstva (a nájemcem družstevního bytu) se stanete uzavřením smlouvy (o převodu družstevního podílu), resp. okamžikem jejího doručení příslušnému bytovému družstvu. Pokud nechcete, aby všichni znali obsah smlouvy, doručte bytovému družstvu pouze prohlášení (prodávajícího/převodce a kupujícího/nabyvatele) o tom, že byla uzavřena. Zákon to umožňuje.

A co hypotéka?

Ideální je, pokud máte na pořízení družstevního bytu vlastní prostředky. Družstevní byt si totiž nepořídíte na „klasickou“ hypotéku, protože není samostatnou nemovitou věcí a vlastní ho jiná osoba – bytové družstvo. Banka si tak nemá co zajistit. Hypoteční úvěr byste k financování koupě družstevního bytu mohli využít pouze v případě, že máte možnost dát bance do zástavy jinou nemovitost. Některé banky pak nabízí i tzv. předhypoteční úvěr. Tento finanční produkt je tady pro ty, kdo vědí, že jim družstevní byt bude převeden do vlastnictví a bytové družstvo jim za tím účelem pro banku vystaví potvrzení. Jakmile dojde k převodu, předhypoteční úvěr se překlopí do hypotéky, jak ji všichni známe.

Rada na závěr

Svěříte-li se do rukou profesionála, nebudete se mít čeho obávat. Se zpracováním smlouvy o převodu družstevního podílu či s její kontrolou může pomoci advokát se specializací na nemovitosti. I já tuto právní službu nabízím, a to za předem stanovenou cenu, která obvykle nepřekročí 5 000 Kč. V ceně je navíc zahrnuta právní prověrka (např. kontrola nájemní smlouvy, stanov bytového družstva), která vám dá jistotu, že jste nic nepodcenili.