cz en

NEBEZPEČÍ ZMĚNY ÚZEMNÍHO PLÁNU (ČÁST 2. – NÁHRADA ZA ZÁSAH DO VLASTNICKÉHO PRÁVA)

Cena pozemku závisí zejména na tom, zda je určen k zastavění či nikoliv. Nabízelo by se myslet si, že v případě, kdy dojde k omezení či zrušení zastavitelnosti pozemku v důsledku změny územního plánu, je někdo povinen jeho vlastníkovi takové znehodnocení pozemku penězi nahradit (tzn. vyplatit mu rozdíl mezi cenou, za kterou pozemek jako zastavitelný koupil, a cenou, kterou má zakoupený pozemek po zařazení mezi plochy nezastavitelné). Bohužel k tomu však ve většině případů nedochází.

Kdy je možné se náhrady domáhat?

V souvislosti s omezením či zrušením zastavitelnosti pozemku v rámci změny územního plánu přichází do úvahy tři varanty postupu domáhání se náhrady.

VARIANTA

ÚPRAVA

POVINNÝ

RIZIKA

Náhrada dle § 102 stavebního zákona[1]

Dle § 102 odst. 2 stavebního zákona vlastníkovi pozemku, kterému vznikla prokazatelná majetková újma v důsledku zrušení určení pozemku k zastavění na základě změny územního plánu nebo vydáním nového územního plánu, náleží náhrada vynaložených nákladů na přípravu výstavby v obvyklé výši (zejména na koupi pozemku, na projektovou přípravu výstavby nebo v souvislosti se snížením hodnoty pozemku, který slouží k zajištění závazku).                           

Povinnost poskytnout náhradu za změnu v území na základě písemné žádosti vlastníka obsahující prokázání škody má obec, jejíž orgán vydal územní plán nebo jeho aktualizaci / změnu.

Poskytnutí náhrady dle uvedeného ustanovení je omezeno několika podmínkami, z nichž nejpodstatnější je lhůta 5 let (od nabytí účinnosti územního plánu nebo jeho změny, která zastavění dotčeného pozemku umožnila) pro aktivní jednání vlastníka s cílem získání územního rozhodnutí či jiného rozhodnutí se stejným účinkem dle stavebního zákona.

Náhrada dle LZPS[2]

Dle článku 11 odst. 4 LZPS je nucené omezení vlastnického práva možné pouze ve veřejném zájmu, a to na základě zákona a za náhradu.

Užije se úprava stavebního zákona (viz výše).

Tento postup lze použít pouze v případech, které nejsou předvídány stavebním zákonem.

Náhrada dle zákona o odpovědnosti státu za škodu[3]

Dle tohoto zákona se nahrazuje škoda vzniklá nezákonným rozhodnutím či nesprávným úředním postupem.

Povinným k náhradě je v tomto případě stát (s regresním nárokem vůči obci).

Tento zákon je v zásadě možné využít až v případě zrušení změny územního plánu nebo jeho části správním soudem na základě žaloby podané dotčeným vlastníkem. Pokud by dotčený vlastník takovou žalobu nepodal nebo s ní nebyl úspěšný, je malá pravděpodobnost, že by civilní soud v řízení o žalobě na náhradu škody vůči státu sám konstatoval nesprávný úřední postup.

 

Analýza příkladu z 1. části

Připomeňme si příklad z úvodu 1. části tohoto článku:

V roce 2015 jste koupili pozemek toho času platným územním plánem obce zařazený mezi plochy určené k zastavění rodinnými domy. Dalších 5 let jste pak šetřili každou korunu s vidinou, že na pozemku postavíte nový domov pro svou rodinu. Nyní (na sklonku roku 2021) konečně nesete na příslušný stavební úřad žádost o vydání stavebního povolení. Vaše žádost je však zamítnuta s odůvodněním, že stavební záměr není v souladu s územním plánem obce ve znění jeho poslední změny, která nabyla účinnosti dne 30. 6. 2021. Touto změnou totiž došlo k přeřazení Vašeho pozemku z ploch zastavitelných mezi plochy v dané obci do budoucna nezastavitelné.

Ve výše uvedeném případě se nebudete moci domáhat náhrady dle § 102 stavebního zákona, neboť marně uplynula zákonem stanovená lhůta 5 let. Úpravu LZPS rovněž nebude možné uplatnit, protože se nejedná o případ, na který by stavební zákon nepamatoval. Zbývá tedy podat správní žalobu na zrušení změny územního plánu (případně následně civilní žalobu dle zákona o odpovědnosti státu za škodu). I tady je však třeba si pospíšit. Územní plán nebo jeho změnu je totiž nutné napadnout ve lhůtě 1 roku od nabytí účinnosti.

Jak se k zásahu do vlastnictví zastavitelného pozemku staví Ústavní soud

Jakkoliv to postrádá logiku, nelze si myslet, že když koupíte pozemek dle platného územního plánu zastavitelný, že se to nikdy nezmění a bude na něm možné začít s výstavbou kdykoliv v budoucnu. Minimálně tak se k tomu staví Ústavní soud[4], a to s přirovnávám, že neexistuje ani subjektivní právo na to, aby byl nezastavitelný pozemek na návrh vlastníka „určen“ územním plánem k zastavění. Jinými slovy, na změnu územního plánu ve prospěch zastavitelnosti nemá žádný vlastník pozemku zákonný nárok. Ve světle takového právního výkladu nezbývá než doporučit, abyste případně se zahájením stavby na nově zakoupeném zastavitelném pozemku příliš neotáleli.

 

[1] Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon).

[2] Listina základních práv a svobod.

[3] Zákon č. 82/1998 Sb., o odpovědnosti za škodu způsobenou při výkonu veřejné moci rozhodnutím nebo nesprávným úředním postupem.

[4] Blíže viz například nález Ústavního soudu ze dne 18. 3. 2010, sp.zn. III. ÚS 3108/09.

JUDr. Sandra Juránková
advokátní kancelář

ev. č. ČAK 17649

telefon: +420 733 185 166
email: sjurankova@akjurankova.cz