NEBEZPEČÍ ZMĚNY ÚZEMNÍHO PLÁNU (ČÁST 1. – ÚČAST VLASTNÍKA NA PROCESU NUTNÁ)
Představte si následující situaci. V roce 2015 jste koupili pozemek toho času platným územním plánem obce zařazený mezi plochy určené k zastavění rodinnými domy. Dalších 5 let jste pak šetřili každou korunu s vidinou, že na pozemku postavíte nový domov pro svou rodinu. Nyní (na sklonku roku 2021) konečně nesete na příslušný stavební úřad žádost o vydání stavebního povolení. Vaše žádost je však zamítnuta s odůvodněním, že stavební záměr není v souladu s územním plánem obce ve znění jeho poslední změny, která nabyla účinnosti dne 30. 6. 2021. Touto změnou totiž došlo k přeřazení Vašeho pozemku z ploch zastavitelných mezi plochy v dané obci do budoucna nezastavitelné. Jak k tomu došlo a jak na to můžete reagovat?
Územní plán a jeho změna
Územním plánem je do velké míry předurčeno, jak bude místo, ve kterém žijete, vypadat. Územní plán v zásadě reguluje vše od toho, kde a v jakém rozsahu se rozšíří zastavitelné území obce, přes to, jak bude nová zástavba dopravně obsluhována, až po to, kde bude stát supermarket či kam budou chodit děti obyvatelů nové vilové čtvrti do školy.
Územní plánování je však proces dynamický. Využití území je přímo či nepřímo konstantně vyhodnocováno. Stavební zákon dokonce předpokládá, že každé 4 roky bude vydána zpráva týkající se uplatňování konkrétního územního plánu. Součástí této zprávy je mimo jiné prokázání nemožnosti využít již vymezené zastavitelné plochy a vyhodnocení potřeby vymezit nové plochy určené k zastavění. Nejen v návaznosti na takto pořízenou zprávu pak může být územní plán měněn či aktualizován.
Územní plán i jeho změny se tvoří ve složitém procesu, který nezřídka trvá i několik let. Během této doby může například dojít ke znemožnění jakékoliv stavby v určité lokalitě. Aby pro vás změna územního plánu neměla nepříznivé důsledky, je třeba se aktivně účastnit souvisejícího procesu.
Zapojení do procesu pořízení územního plánu či jeho změny
Základem je sledovat úřední desku obce. Pokud z ní zjistíte, že se obecní zastupitelstvo usneslo na pořízení územního plánu či jeho změny (dále jen „ÚP“), máte možnost se do tohoto procesu zapojit (viz tabulka níže).
FÁZE POŘÍZENÍ ÚP | MOŽNOST ZAPOJENÍ DOTČENÝCH OSOB |
vyvěšení návrhu zadání na úřední desce obce (= doručení veřejnou vyhláškou – písemnost je doručena 15. dnem po vyvěšení) | každý (občan, ale i cizinec a další) může uplatnit u příslušného obecního úřadu písemné připomínky k návrhu zadání, a to ve lhůtě 15 dnů od jeho doručení; obec nemá povinnost připomínkám vyhovět, může je ale zohlednit |
schválení návrhu zadání zastupitelstvem obce | zasedání zastupitelstva obce jsou veřejná; občan má právo se jednání zastupitelstva zúčastnit, popř. klást dotazy, jakož i vyjádřit svůj názor na projednávané záležitosti |
po schválení zadání je zpracován návrh ÚP, jehož finální verze by měla být vyvěšena na úřední desce obce (= doručení veřejnou vyhláškou – písemnost je doručena 15. dnem po vyvěšení) | proti návrhu ÚP je rovněž možné podávat připomínky (u příslušného obecního úřadu ve lhůtě 30 dnů od doručení); na základě připomínek veřejnosti (a dotčených orgánů státní správy, které chrání jednotlivé veřejné zájmy) pořizovatel návrh ÚP upraví |
upravená verze návrhu ÚP se opět zveřejní na úřední desce obce (= doručení veřejnou vyhláškou – písemnost je doručena 15. dnem po vyvěšení), a to společně s oznámením o konání veřejného projednání návrhu ÚP; obecní úřad musí zajistit, aby byl návrh ÚP vystaven k veřejnému nahlédnutí min. po dobu 30 dnů ode dne doručení veřejnou vyhláškou | vlastník pozemku a/nebo stavby dotčené návrhem ÚP má nyní možnost vedle připomínky podat i námitku (nejpozději je možné námitky podat do 7 dnů ode dne konání veřejného projednání); na rozdíl od připomínek má pořizovatel ÚP povinnost o námitkách rozhodnout |
zastupitelstvo obce návrh ÚP schválí (nerozhodne-li jinak) na svém zasedání; ÚP je vydán ve formě opatření obecné povahy | nápravy špatně vypořádané námitky má vlastník možnost se domáhat na základě podnětu k příslušnému krajskému úřadu (záleží však čistě na úvaze tohoto krajského úřadu, zda přezkum rozhodnutí o námitce provede, tzn. přezkum nelze nijak právně vymáhat); zároveň lze podat žalobu na zrušení opatření obecné povahy (nebo jeho části) k Nejvyššímu správnímu soudu, a to ve lhůtě 1 roku ode dne, kdy ÚP nabyl účinnosti |
Konec 1. části
Z výše uvedeného vyplývá, že v rámci řízení o pořízení (změny) územního plánu se obligatorně koná veřejné projednání, před kterým se musí všichni s návrhem seznámit a na něm pak mohou dotčení vlastníci uplatnit své námitky. Právní řád navíc umožňuje tomu, kdo tvrdí, že byl na svých právech územním plánem (či jeho změnou) zkrácen, podat návrh na jeho zrušení v rámci správního soudnictví. Ten, kdo takto nepostupuje a svá práva nechrání, se dle ustálené judikatury nemůže poté s úspěchem domoci náhrady škody za zmařenou investici. Ale o tom blíže pojednám až v příštím článku.
JUDr. Sandra Juránková
advokátní kancelář
ev. č. ČAK 17649
telefon: +420 733 185 166
email: sjurankova@akjurankova.cz