JAK VYMEZIT DÍLO VE SMLOUVĚ UZAVÍRANÉ S JEHO ZHOTOVITELEM

Chystáte se modernizovat byt či dokonce postavit dům? Nebo jste naopak ten, kdo pro investora stavební úpravy bytu, případně výstavbu domu realizuje? Ať tak či onak – vymezení předmětu díla ve smlouvě byste měli věnovat náležitou pozornost.

Okamžik uzavření smlouvy

Na žádost o doložení smlouvy k posouzení mi klienti zpravidla odpoví, že „jen“ podepsali formulářovou objednávku či odsouhlasili cenovou nabídku zaslanou jim e-mailem. Ve většině případů však právě v tento moment dochází k položení základu budoucího smluvního vztahu mezi zúčastněnými stranami. Jinými slovy, zda je konkrétní listina (či ústní jednání) smlouvou v právním slova smyslu, nezáleží na tom, jak ji účastníci označí, potažmo pojmenují.

Je si třeba uvědomit, že i když účastníci dokument, v jehož názvu by bylo explicitně uvedeno slovo „smlouva“, v písemné formě nepodepsali, nelze automaticky dospět k závěru, že se vzájemně nijak nezavázali. Pokud u zhotovitele poptám výstavbu rodinného domu a kývnu na jím nabídnutou cenu, minimálně to znamená to, že za tuto cenu je zhotovitel povinen pro mě stavbu realizovat a já (jako objednatel) jsem povinna mu ji zaplatit. V rozsahu stranami výslovně neupraveném se pak smluvní vztah mezi objednatelem a zhotovitelem řídí zákonnou úpravou, konkrétně ustanoveními § 2586 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“), upravujícími tzv. smlouvu o dílo.

Specifikace díla

Smluvní typ smlouvy o dílo má v našem společenském životě poměrně široké uplatnění, tedy nedopadá jen na oblast stavebnictví. I vzhledem k tomu je zákonná úprava smlouvy o dílo koncipována relativně volně. S ohledem na tuto skutečnost (jakož i pro účely dokazování v případném sporu) nezbývá než doporučit, aby objednatelé/zhotovitelé uzavírali smlouvy o dílo písemně a pokud jde o jejich obsah, nespoléhali se jen na úpravu v OZ.

Co za vás zákon určitě neupraví, jsou parametry díla, tj. jaké vlastnosti (materiálové, funkční, estetické) by konkrétní stavba měla mít. Dílo je nutné co nejpřesněji popsat, ať už přímo ve smlouvě či prostřednictvím k ní připojených příloh (zejm. na základě stavebního povolení, projektové dokumentace, výkazu výměr či rozpočtu). V zájmu objednatele je dílo vymezit i jeho účelem (resp. jasně definovat výsledek, kterého má být dosaženo). Je-li dílo ve smlouvě určeno (například) jen položkovým rozpočtem, může se později ukázat, že práce a výkony sepsané v tomto dokumentu nepostačují ke zhotovení díla, které objednatel očekává. Pro objednatele pak k řádnému dokončení stavby nevede jiná cesta, než chybějící práce objednat (a navýšit tak své náklady).

Projektová dokumentace jako dílo

Nezapomínejme, že dílem jsou i projektové dokumentace, na jejichž základě jsou stavby umisťovány (DUR), povolovány (DSP/DOS) či prováděny (DPS). Proto i pro smlouvy uzavírané s projektanty ohledně zhotovení různých typů projektové dokumentace platí výše uvedené.

Zákonná odpovědnost za vady vs. smluvní záruka za jakost

OZ v § 2615 odst. 1 stanoví, že dílo má vadu, neodpovídá-li smlouvě. Důkladná specifikace díla je tedy stěžejní i pro případný závěr o tom, zda je dílo vadné či nikoliv.

Pokud jde o povědomí společnosti týkající se „záruční doby“, není vždy správné. Zatímco odpovědnost za vady nese zhotovitel ze zákona (skryté vady lze vytknout do 5 let od převzetí díla), záruka za jakost je institutem smluvním. Zhotovitel tak odpovídá za vady, které se objevily v záruční době, pouze tehdy, pokud smlouva o dílo obsahuje ustanovení o záruce za jakost díla.

Proč nevyužít vzor smlouvy o dílo stažený z internetu?

Netvrdím, že nebudete mít štěstí a nenarazíte na internetu na vzor smlouvy o dílo, který pro vás bude fungovat. Zkušenosti mi však napovídají, že by se to rovnalo výhře v loterii. Proto si ohledně náležitostí smlouvy o dílo raději nechte poradit advokátem, který je k tomu vybaven odbornými znalostmi.