JAK PŘI NABYTÍ NEMOVITOSTI NEPŘEHLÉDNOUT VADU ZJEVNOU A KDY NENECHAT BEZ POVŠIMNUTÍ VADU SKRYTOU

Přepsáním vlastnického práva v katastru nemovitostí proces prodeje/koupě nemovitosti (domu či bytu) nekončí. Prodávající je naopak ponechán v nejistotě, neboť kupující má právo vytýkat mu vady nemovitosti a uplatňovat práva z vadného plnění ještě poměrně dlouho po převodu. Ovšem v praxi se tak ke škodě kupujících mnohdy neděje. Na vině by mohla být dopadající právní úprava, ve které je (nejen pro neprávníky) značně obtížné se orientovat. Proto si pojďme institut odpovědnosti za vady nemovitosti trochu osvětlit.

Zákonná odpovědnost za vady vs. smluvní záruka za jakost

Ze zákona prodávající odpovídá za vady pouze tehdy, pokud byla nemovitost vadná již v době prodeje (v okamžiku nabytí vlastnického práva kupujícím). Vyskytne-li se vada na nemovitosti až později, zákonná odpovědnost za vady se neuplatní. Podmínka existence vady při prodeji nemovitosti neplatí v případě, že prodávající kupujícímu smluvně poskytl tzv. záruku za jakost předmětu koupě. Prodávající pak nese odpovědnost za všechny vady, které se na nemovitosti vyskytly ve smluvené záruční době. S takovou zárukou se však v kupních smlouvách předkládaných klienty potkávám zcela výjimečně.

Vada zjevná / Vada skrytá

Je třeba umět odlišit vadu zjevnou od vady skryté.

Vadu zjevnou (např. nerovnoměrně položenou dlažbu či trhliny ve zdech) by měl být kupující schopen odhalit pouhým okem při první prohlídce nemovitosti a jejím vytknutím (v ideálním případě) přimět prodávajícího slevit z kupní ceny. Všimne-li si kupující takové vady až při převzetí nemovitosti po podpisu kupní smlouvy, měl by trvat alespoň na jejím zápisu do předávacího protokolu, který se běžně na místě sepisuje (nebo jiným způsobem oznámení vady prodávajícímu prokazatelně doručit). Pokud tak kupující neučiní, odpovědnost prodávajícího v tomto smyslu pak právně nevymůže (resp. včasné oznámení vady prodávajícímu v případě sporu nebude možné prokázat).

Oproti tomu vadu skrytou při běžné prohlídce zjistit nelze. Skrytá vada se zpravidla projeví až později (např. v důsledku nefunkční hydroizolační vrstvy v plášti střechy začne zatékat do vnitřních prostor budovy).

Čas běží

Je zcela zásadní, aby kupující prodávajícímu oznámil vadu a uplatnil právo z vadného plnění včas. Zatímco vadu zjevnou je třeba vytknout bez zbytečného odkladu poté, co mohla být zjištěna (tj. při prohlídce či převzetí nemovitosti), vady skryté je možné se dovolat do 5 let od nabytí nemovitosti (viz § 2129 odst. 2 občanského zákoníku, zákonné znění zde).

Nejen developeři (při prodeji bytů nově postavených budov) mají ve svých vzorových kupních smlouvách často ustanovení, kterým shora uvedenou lhůtu pro oznámení vady skryté více či méně zkracují. Takové ujednání v kupních smlouvách (uzavíraných se spotřebiteli) však není možné (a nemělo by se tak k němu přihlížet).

Práva z vadného plnění a jejich uplatnění

Práva (kupujícího) z vadného plnění (prodávajícího) se odvíjí od toho, zda se jedná o podstatné či nepodstatné porušení kupní smlouvy. V případě podstatného porušení může kupující od prodávajícího požadovat (i) odstranění vady nemovitosti (tedy opravu), (ii) slevu z kupní ceny nebo (iii) od kupní smlouvy odstoupit (viz § 2106 občanského zákoníku, zákonné znění zde). Je-li vadné plnění nepodstatným porušením, má kupující možnost zvolit si jedno z prvních dvou v předchozí větě jmenovaných práv (viz § 2107 občanského zákoníku, zákonné znění zde).

Vybrané právo by měl kupující prodávajícímu sdělit spolu s oznámením konkrétní vady. Tato volba je závazná a bez souhlasu prodávajícího ji kupující nemůže později změnit.

Když si to shrneme

O vadách zjevných by se měl kupující s prodávajícím bavit již při první prohlídce nemovitosti (nejpozději pak v rámci jejího převzetí). Projeví-li se během 5 let po realizaci transakce na nemovitosti vada skrytá, bude rozhodující prokázat, že existovala již v době převodu na kupujícího (nebyla-li stranami kupní smlouvy sjednána záruka za jakost). To je však otázka odborná a nepomůže s ní nikdo jiný než znalec (či jiný odborník). S oznámením vady a uplatněním konkrétního práva vůči prodávajícímu naopak může pomoci kupujícímu jen kvalifikovaný advokát.