ĎÁBLŮV VYNÁLEZ ZVANÝ SPOLUVLASTNICTVÍ

Spor spoluvlastníků ohledně nakládání se společným majetkem je u mě v kanceláři častým tématem. Jednou z oblastí, kterou se ve své praxi hojně zabývám, je proto i právní pomoc při zrušení a vypořádání spoluvlastnictví nemovitostí. Jste-li nespokojeným vlastníkem podílu na pozemku, domu či bytu, věnujte pozornost následujícím řádkům.

Příběh ze života

Pan Jiří neměl štěstí na ženy, proto je již dvakrát rozvedený. V každém z těchto manželství se narodil jeden syn. Dospělí synové (nevlastní sourozenci) Petr a Pavel spolu nevycházejí. Nicméně v pracovním životě se panu Jiřímu vždy dařilo a mohl si tak dovolit pořídit jako investici třípatrový dům v centru Prahy v hodnotě 300 mil. Kč. Po krátké známosti s čerstvou maturantkou Kateřinou se dokonce ve svých 60ti letech znovu oženil. Ze života po boku mladé ženy se však netěšil dlouho a při dopravní nehodě chvíli po svatbě tragicky zahynul. Dědicové Petr, Pavel a Kateřina se tak stali na základě zákonné posloupnosti spoluvlastníky výše uvedené nemovitosti, a to každý se spoluvlastnickým podílem o velikosti 1/3.

Správu společné věci ovládá tzv. princip majority, přičemž hlasy spoluvlastníků se počítají podle velikosti jejich podílů. To znamená, že aby mohly být prostory ve zděděném domě (například) krátkodobě pronajímány, museli by ohledně toho přijmout rozhodnutí alespoň dva ze tří dědiců. I když by to znamenalo pasivní příjem pro všechny, ukazuje se, že jakákoliv dohoda spoluvlastníků v tomto směru není možná. Co teď s tím?

Spoluvlastnictví by mělo být dobrovolné

Právní úprava stojí na zásadě, že nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat (viz § 1140 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, dále jen „OZ“). Každému spoluvlastníkovi je tak garantováno právo kdykoli žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví či dokonce požadovat jeho zrušení (viz § 1140 odst. 2 OZ). Na zrušení spoluvlastnictví se v první řadě mohou spoluvlastníci dohodnout.

Dohoda bude vždy představovat rychlejší a levnější řešení. Proto bych k ní směřovala i Petra, Pavla a Kateřinu. Dohodnout by se mohli (například) na tom, že dům nechají prohlášením vlastníka rozdělit na jednotky, které pak nabydou v poměru svých spoluvlastnických podílů (tzn. při vzniku 6 stejně velkých jednotek by každý získal 2) do výlučného vlastnictví, v důsledku čehož s nimi budou moci samostatně disponovat (tj. nově vymezené byty/nebyty osobně užívat, pronajmout či dokonce prodat).

Pokud však některý ze spoluvlastníků odmítne dohodu uzavřít, nezbývá ostatním než se obrátit s žalobou na soud (§ 1143 OZ).

Zrušení a vypořádání spoluvlastnictví soudem

Rozhoduje-li soud o zrušení spoluvlastnictví, musí současně přistoupit k jeho vypořádání. Primárním způsobem vypořádání spoluvlastnictví je rozdělení společné věci (§ 1144 OZ). Není-li rozdělení společné věci dobře možné, přichází do úvahy vypořádání přikázáním společné věci jednomu nebo více spoluvlastníkům za náhradu (§ 1147 OZ věta první). Nechce-li společnou věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud její prodej ve veřejné dražbě (§ 1147 OZ věta druhá).

Soud je vázán jak zákonem stanovenými způsoby vypořádání spoluvlastnictví, tak i jejich závazným pořadím, v němž mohou být použity. Jinými slovy, jsou-li naplněny podmínky pro vypořádání spoluvlastnictví zákonem preferovanějším způsobem, musí soud k tomuto způsobu přistoupit, byť by některý ze spoluvlastníků navrhoval jiný.

Pokud by tedy Kateřina soudu navrhla zrušení a vypořádání spoluvlastnictví ke zděděnému domu dle § 1144 OZ, mohl by soud snadno dojít k jinému závěru, a to že rozdělení společné věci není možné, neboť tomu brání vztahy mezi spoluvlastníky. Jsou-li totiž tyto vztahy dlouhodobě konfliktní, neměl by soud (v souladu s rozhodovací praxí Nejvyššího soudu)[1] k tomuto způsobu vypořádání přistoupit. Vzhledem k tomu, že žádný z našich dědiců nedisponuje finančními prostředky, které by mu umožnily vyplatit ostatní spoluvlastníky, nebude mít soud v konečném důsledku jinou možnost než předmětné spoluvlastnictví vypořádat třetím ze zákonných způsobů, tj. nařídit prodej předmětného domu ve veřejné dražbě.

Nechte si poradit

V rámci soudní rozhodovací praxe patří případy zrušení a vypořádání spoluvlastnictví k těm nejfrekventovanějším. Mohlo by se proto zdát, že jsou rozhodnutí soudů v těchto věcech dobře předvídatelná. Opak je však pravdou. Každý případ je jiný a vyžaduje tak zvláštní posouzení.

[1] K tomu viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 4. 2016, sp. zn. 22 Cdo 5345/2015.