CO JE TO PRÁVO STAVBY

Když se řekne „superficies solo cedit“, neznamená to, že adresáti zkamení. Jde o latinské sousloví (v doslovném překladu „povrch ustupuje půdě“), jehož odrazem je tzv. superficiální zásada. Ta byla (znovu)zakotvena do českého právního řádu ustanovením § 506 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „OZ“) a s účinností od 1.1.2014 se tak na stavbu pohlíží jako na součást pozemku. Jinými slovy, pozemek + stavba (má-li stejného vlastníka) = 1 nemovitá věc, v důsledku čehož dnes není možné se stavbou samostatně nakládat (například ji prodat a pozemek pod ní si nechat). Jediný institut, který má sílu superficiální zásadu prolomit (a zachovat tak oddělené vlastnictví stavby a pozemku), je tzv. právo stavby (§ 1240 a násl. OZ).

Jak na právo stavby pohlížet

Právo stavby lze graficky znázornit jako mýdlovou bublinu ležící na konkrétním pozemku, do níž buď pojmete na něm již stojící stavbu nebo v ní novou stavbu vybudujete. Tato mýdlová bublina (se vším, co je v ní obsaženo) představuje samostatnou (nemovitou) věc, která může být předmětem dispozice (tj. převodu – prodeje/darování, zatížení či dědictví), dokud však nepraskne. Prasknutím mýdlové bubliny (zánikem práva stavby) totiž její obsah k pozemku (zpět) přiroste.

Praktické využití

Mladý pár spolu chce začít budovat hnízdečko lásky. Pozemek vlastní on. Peníze na výstavbu jsou dceři ochotni darovat její rodiče. Ti se však obávají, že se vztah rozpadne a investice, kterou v mezidobí de facto zhodnotí cizí pozemek (o novostavbu), se jim pak nevrátí. Nebyli by první ani poslední, kdo už své peníze nikdy neviděl. Pokud by se však na pozemku stavělo na základě práva stavby zřízeného ve prospěch dcery, neměl by rozchod vliv na vlastnictví toho, co bylo vybudováno. To by totiž nadále bylo součástí dceřiny mýdlové bubliny.

Zatížitelnost práva stavby

Jak vyplývá z výše uvedeného, primárním účelem práva stavby je realizace nového záměru (popř. provoz již existující stavby) na cizím pozemku. Nemá-li stavebník (jako osoba oprávněná z práva stavby) vlastní kapitál, neměl by mít v dnešní době problém si zajistit financování výstavby úvěrem. Stejně jako si banky zajišťují návratnost půjčených peněz zástavním právem ke stavebnímu pozemku, mohou ve svůj prospěch zatížit i právo stavby. Ačkoliv v zahraničí je zřízení zástavního práva k právu stavby vnímáno jako zcela dostatečné zajištění, české banky jsou v tomto směru bohužel stále dost rezervované.

Vznik práva stavby

Právním titulem zakládajícím právo stavby je nejčastěji smlouva (zákon pak předvídá vznik práva stavby i na základě rozhodnutí orgánu veřejné moci či vydržení), pro kterou je vyžadována písemná forma (stejně jako pro její změnu či zrušení). Pro účinné nabytí práva stavby je navíc nezbytné dosáhnout vkladu smlouvy do katastru nemovitostí. Nejen s ohledem na tuto skutečnost jsou na náležitosti obsahu smlouvy o zřízení práva stavby kladeny poměrně přísné požadavky. S poptávkou o její sepsání se proto raději vždy obracejte na odborníka.